L’investimento in immobili diretti può essere costoso e macchinoso. Gli immobili quotati, invece, offrono un modo liquido per ottenere un’esposizione a un'ampia tipologia di proprietà in varie regioni. E i vantaggi di questa classe d'investimento sono molti di più di quelli che appaiono a prima vista; scopriamoli insieme.
1. Un modo diversificato di investire in immobili
Diversamente dagli investimenti diretti che limitano gli investitori a luoghi e proprietà specifici, i titoli immobiliari europei aprono le porte a una vasta gamma di sottosettori immobiliari in vari Paesi. In questo modo, non solo si mitigano i rischi associati ai cambiamenti economici e normativi locali, ma si può beneficiare anche dei vari cicli economici e dei fattori trainanti della crescita relativi a regioni e settori disparati. Pensiamo ad esempio alla logistica, agli spazi adibiti ad ufficio e ai centri di raccolta dati, ognuno di essi influenzato da fattori quali le tendenze tecnologiche e il comportamento dei consumatori. Mentre gli spazi commerciali affrontano sfide legate all’aumento dello shopping online, infatti, i data centre potrebbero contemporaneamente prosperare grazie alla crescita esponenziale del consumo di dati digitali.
La diversificazione offerta dai titoli immobiliari si estende poi oltre i confini geografici e settoriali; infatti, aree a forte crescita vengono combinate strategicamente con aree a fonti di reddito stabile, consentendo agli investitori di bilanciare i loro portafogli per ottenere rendimenti ottimali. La semplicità di negoziazione di questi titoli, inoltre, permette di adeguare i portafogli in modo flessibile in base all’evoluzione delle condizioni del mercato e degli obiettivi d’investimento, senza dipendere dalle tradizionali barriere legate alla proprietà diretta.
2. Qualità e trasparenza
L’attrattività di questa classe di attivi aumenta anche grazie alla trasparenza e alla supervisione normativa a cui è soggetto l’immobiliare quotato rispetto a quello non quotato. Le società immobiliari quotate devono infatti aderire a rigorosi standard di rendicontazione finanziaria, fornendo aggiornamenti dettagliati e regolari.
Questa maggiore trasparenza indica che la qualità degli asset nel settore immobiliare quotato è in media superiore, e ciò permette di attrarre e mantenere gli affittuari in modo più efficace, con conseguente riduzione dei tassi di sfitto. Un tasso di sfitto inferiore, oltre ad essere indicatore dell'attrattività di un bene, è anche un segnale significativo dell’andamento della sua performance finanziaria, in quanto contribuisce a stimolare flussi di reddito stabili e prevedibili. Inoltre, proprietà di più elevata qualità tendono a generare una crescita più intensa dei canoni di locazione e sono generalmente più resilienti all’obsolescenza, incrementando il loro valore a lungo termine.
3. Una solida copertura contro l’inflazione
Il settore immobiliare è tradizionalmente visto come una solida copertura contro l’inflazione: i contratti di locazione spesso includono clausole per adeguamenti periodici all’inflazione, grazie alle quali, all'aumentare del costo della vita, aumenta anche il reddito da locazione generato dal patrimonio immobiliare. Mentre i rendimenti nominali dei titoli a reddito fisso possono essere fortemente influenzati dall'inflazione, il reddito derivante da titoli immobiliari ha il potenziale per crescere in linea con l'inflazione, se non superarla, fornendo quindi un ritorno reale positivo agli investitori. Questo rendimento è generalmente costante e prevedibile, e ciò si deve alla natura strutturata dei contratti di locazione, alla regolarità dei pagamenti dell'affitto e alle clausole di indicizzazione predefinite.
4. Grande correlazione, maggiore liquidità
Uno degli ostacoli più significativi all'investimento in immobili tradizionali è la non liquidità delle proprietà fisiche. Il loro processo di acquisto o di vendita infatti, non solo comporta un notevole dispendio di tempo e una certa complessità, in quanto prevede numerose fasi che vanno dalla valutazione alla chiusura del contratto, ma richiede anche costi sostanziali.
Gli investimenti immobiliari quotati si contraddistinguono invece per la loro natura liquida. La possibilità di acquistare e vendere azioni di società immobiliari con la stessa facilità dei titoli azionari consente agli investitori di modificare rapidamente le loro posizioni in risposta ai cambiamenti del mercato o ai propri obiettivi di investimento, evitando le lunghe tempistiche e gli elevati costi di transazione associati alle transazioni fisiche.
Storicamente, la performance degli investimenti immobiliari quotati ha mostrato una correlazione significativa con il mercato immobiliare diretto nel lungo periodo, replicandone i profili di rischio e rendimento senza incorrere nell'illiquidità tipica del possesso diretto di immobili.
5. Generosi rendimenti da dividendi
Caratteristica distintiva dei fondi di investimento immobiliare (REIT) è la loro capacità di offrire interessanti rendimenti da dividendo: infatti, i REIT distribuiscono gran parte dei loro profitti sotto forma di dividendi, con un payout ratio che si aggira tra il 70 e il 90%, offrendo rendimenti medi di circa il 5% (dati ad aprile 2024). Questo dato elevato è particolarmente interessante per chi ricerca un rendimento costante, con l'ulteriore vantaggio dell'efficienza fiscale per gli investitori che optano per i fondi ad accumulazione, dove i dividendi sono reinvestiti ed esenti da ritenuta fiscale.
Oltre al rendimento, i REIT offrono anche un potenziale di rivalutazione del capitale, il che li rende una scelta d'investimento bilanciata.
6. Gestione finanziaria efficiente e riduzione dei costi di indebitamento
L'investimento in immobili quotati offre un’opportunità unica di confrontarsi con società che eccellono nella gestione sia degli attivi sia delle passività. Questa competenza consente agli investitori di accedere a bilanci ben gestiti, caratterizzati da prestiti prudenti con scadenze a lungo termine e da solide protezioni contro le fluttuazioni dei tassi di interesse. In genere, queste società garantiscono un costo medio del debito di circa il 2%, nettamente inferiore al costo marginale del debito, che può essere intorno al 4% (dati ad aprile 2024). Questa discrepanza sottolinea come le società immobiliari quotate siano in grado di gestire il proprio debito in modo più efficiente rispetto agli investimenti immobiliari diretti, dove il rapporto loan-to-value è solitamente più elevato.
In breve, il settore immobiliare quotato in Europa non solo offre un mix di diversificazione, qualità, protezione dall'inflazione, liquidità e rendimenti interessanti, ma capitalizza anche l'efficienza di una gestione (finanziaria) professionale. Oltre a questi vantaggi, le attuali condizioni di mercato rappresentano anche un'interessante opportunità per gli investitori interessati a questa specifica classe di attivi, in quanto i titoli immobiliari sono scambiati a sconti significativi, pari a quasi il 25% rispetto ai loro valori patrimoniali netti. Oltre agli ampi sconti, riteniamo che vi siano altri motivi per cui il settore immobiliare quotato appare oggi interessante e pronto per un rilancio. Questa congiuntura pone una base solida e attraente per gli investitori che desiderano ampliare la propria esposizione e beneficiare dei numerosi vantaggi del settore immobiliare quotato.